2025년 09월 16일

정부가 수도권의 심각한 주택난을 해소하고 서민 주거 안정을 도모하기 위해 지난 9월 7일 발표했던 부동산 대책의 구체적인 실행 로드맵을 공개했습니다. 국토교통부는 서울 도봉구 성균관대 야구장 부지 등 도심 내 활용되지 않던 땅을 이용해 4천 가구의 주택을 공급하는 방안을 오는 2027년부터 본격적으로 추진할 계획이라고 밝혔습니다. 이는 도시의 빈 땅을 효율적으로 활용하여 주택 공급을 늘리고, 동시에 지역 주민들의 삶의 질을 높이는 복합 개발을 목표로 합니다. 국토부는 이번 계획이 그간 주택 공급 지연에 대한 우려를 불식시키고, 정부의 강력한 주거 안정 의지를 보여주는 중요한 전환점이 될 것으로 기대하고 있습니다.

도시 주택난 해소의 핵심, '도심 유휴부지'의 재탄생

최근 몇 년간 서울을 비롯한 수도권 지역은 높은 주택 가격과 부족한 주택 공급으로 인해 많은 시민들이 주거 불안을 겪어왔습니다. 특히 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 도심 지역의 주택 수요는 지속적으로 증가했지만, 새로운 택지를 확보하는 것이 쉽지 않아 공급 확대에 어려움이 있었습니다. 이러한 배경 속에서 정부는 도심 내에 방치되거나 저이용되던 유휴부지를 주택 공급의 핵심적인 대안으로 주목했습니다. 도심 유휴부지는 이미 도시 인프라가 갖춰져 있어 추가적인 대규모 개발 비용이 적게 들고, 교통 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다.

국토교통부가 지난 9월 7일에 발표한 부동산 대책은 이러한 도심 유휴부지 활용 방안을 포함한 종합적인 주택 공급 확대 정책입니다. 이 대책은 단기적인 시장 안정화를 넘어, 장기적으로 안정적인 주택 공급 기반을 마련하고 주거 취약계층을 위한 공공 주택을 늘리는 데 중점을 두고 있습니다. 특히 이번에 발표된 4천 가구 공급 계획은 이 대책의 가장 중요한 초기 단계 중 하나로, 실제 주택 공급의 가시적인 성과를 보여줄 것으로 전망됩니다. 국토부는 단순히 주택만 짓는 것이 아니라, 주택과 함께 필요한 생활 사회기반시설(SOC)을 복합적으로 개발하여 주민 편의를 극대화하겠다는 청사진을 제시했습니다. 이를 통해 주택 공급뿐만 아니라 도시의 활력을 불어넣고 지역 경제 활성화에도 기여할 것으로 기대됩니다.

서울 핵심 지역 4곳, 구체적인 개발 계획과 목표

이번 주택 공급 계획에 포함된 부지는 서울 시내의 주요 입지에 위치하며, 총 4곳에서 4천 가구를 공급할 예정입니다. 각 부지의 특성과 개발 목표는 다음과 같습니다. 첫째, 서울 도봉구에 위치한 성균관대학교 야구장 부지는 총 1,800가구의 주택 공급을 목표로 하며, 2027년 착공을 목표로 하고 있습니다. 오랫동안 학교 부지로 사용되어 왔으나, 활용도가 낮았던 이 공간은 주거와 교육, 문화 시설이 어우러진 새로운 복합 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 대학교 인근이라는 특성을 살려 젊은 세대와 가족 단위 주거 수요를 충족시킬 수 있는 맞춤형 주택을 공급할 계획입니다.

둘째, 송파구에 위치한 위례업무용지는 1,000가구 공급을 목표로 역시 2027년 착공을 추진합니다. 위례신도시는 이미 높은 주거 선호도를 보이는 지역으로, 업무용지에 주택을 공급함으로써 직주근접(직장과 주거지가 가까운 곳) 환경을 개선하고 도시의 균형 발전을 도모할 수 있습니다. 위례는 서울 강남권과 인접해 있어 교통이 편리하고, 이미 다양한 생활 편의시설이 구축되어 있어 입주민들의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 이 부지 역시 주택과 더불어 업무·상업 시설이 복합적으로 들어설 가능성이 높습니다.

셋째, 서초구에 위치한 한국교육개발원 부지는 700가구의 주택을 2028년 착공을 목표로 공급할 예정입니다. 강남권에 위치한 만큼 높은 주거 수요가 예상되는 이 부지는 교육기관 이전으로 인해 발생한 유휴 공간을 주택으로 전환하여 지역의 주택 공급 부족을 해소하는 데 기여할 것입니다. 이 부지 개발은 교육 및 연구 기능이 강했던 지역에 새로운 주거 기능을 부여함으로써 도시의 다각적인 발전을 유도할 것으로 보입니다. 마지막으로, 강서구 가양동의 구 공공청사 이전 부지 (강서구청 가양동 별관, 강서구의회, 강서구보건소)에서는 총 558가구를 공급하며, 2028년 착공을 목표로 합니다. 공공청사 통합 및 이전을 통해 발생한 이 부지는 주민들의 행정 서비스 접근성을 높이는 동시에 주택 공급을 확대하는 두 가지 효과를 가져올 것입니다. 국토부는 이들 부지의 특성과 주변 환경을 고려하여 임대주택뿐만 아니라 분양주택도 적절히 포함해 공급할 예정이며, 최종적인 분양과 임대주택의 규모는 해당 지방자치단체 및 지역 주민들의 의견을 수렴하여 신중하게 결정할 방침입니다.

지역 사회와의 상생, 민원 및 반대 의견 해소 노력

도심 내 주택 개발 사업은 필연적으로 해당 지역 주민들의 삶에 직접적인 영향을 미 미치기 때문에, 사업 추진 과정에서 다양한 우려와 반대 의견이 제기될 수 있습니다. 특히 교통 혼잡 심화, 학교 과밀화, 녹지 공간 축소, 조망권 침해, 그리고 지역 상권 변화 등은 대표적인 민원 사항으로 꼽힙니다. 국토교통부는 이러한 잠재적 갈등 요소를 충분히 인지하고 있으며, 사업 추진 초기 단계부터 지방자치단체 및 관계기관과의 긴밀한 협의를 통해 상당 부분 의견 조율을 진행해 왔다고 강조했습니다. 이는 사업 지연을 최소화하고 주민들의 이해와 협력을 이끌어내기 위한 선제적인 노력의 일환입니다.

국토부는 일방적인 사업 추진이 아닌, 지역 사회와의 상생을 위한 노력을 지속적으로 기울일 방침입니다. 예를 들어, 주민 설명회와 공청회를 정기적으로 개최하여 사업 계획을 투명하게 공개하고, 주민들의 다양한 건의 사항과 우려를 직접 듣는 소통의 장을 마련할 것입니다. 또한, 제기된 의견들을 사업 계획에 적극적으로 반영하여, 지역 주민들이 체감할 수 있는 실질적인 이익을 제공하는 방안을 모색합니다. 예를 들어, 주택 단지 내에 지역 주민들도 함께 이용할 수 있는 커뮤니티 시설, 도서관, 보육 시설, 공원 등을 조성하여 단순히 주택 공급을 넘어선 생활 환경 개선에 기여할 수 있도록 할 계획입니다. 이러한 소통과 협의 과정은 단순히 법적 절차를 넘어, 사업의 성공적인 추진과 지속 가능한 도시 발전을 위한 필수적인 요소로 간주됩니다. 국토부는 이견을 적극적으로 해소하고 상호 이해를 바탕으로 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 거듭 약속했습니다.

'도급형 민간참여사업'의 투명성 및 품질 확보 방안

이번 주택 공급 사업에서는 '도급형 민간참여사업' 방식이 적용될 예정인데, 이에 대한 우려의 목소리도 존재했습니다. '도급형 민간참여사업'이란 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공기관이 사업 부지를 제공하고 전반적인 사업을 관리하면서, 실제 건설은 민간 건설사에 도급을 주는 방식입니다. 일부에서는 낮은 공사비 책정으로 인해 주택의 품질이 저하될 수 있다는 지적을 해왔습니다. 이에 대해 국토교통부는 이러한 우려를 해소하기 위한 제도적 개선을 이미 마쳤다고 설명했습니다. 2023년부터는 준공일까지의 물가 변동률, 원자재 가격 상승 등 원가 상승 요인을 공사비에 유연하게 반영할 수 있도록 제도를 개선했습니다. 이는 건설사가 예측 불가능한 비용 증가에 대한 부담 없이 고품질의 주택을 건설할 수 있도록 독려하는 조치입니다.

또한, 국토부는 앞으로도 건설 업계의 의견을 지속적으로 수렴하여 적정 수준의 공사비가 책정될 수 있도록 노력하겠다고 밝혔습니다. 이는 공공 주택의 품질을 민간 주택 못지않게 높이겠다는 정부의 의지를 반영하는 것입니다. 다른 우려로는 대형 건설사들이 브랜드 가치 하락이나 낮은 사업 마진 등을 이유로 공공 주택 사업 참여를 꺼릴 것이라는 지적이 있었습니다. 하지만 국토부의 자료에 따르면, 최근 2년간 도급형 민간참여사업에 선정된 17개 건설사 중 약 64.7%에 해당하는 11개사가 국내 시공능력평가 30위권 이내의 대형 건설사였으며, 무려 94.1%(16개사)가 100위권 이내의 중견 이상 건설사였습니다. 이는 대형 및 중견 건설사들이 공공 주택 사업에 활발하게 참여하고 있음을 보여주는 분명한 증거입니다. 국토부는 앞으로도 건설사들의 참여도를 더욱 높이기 위해 사업성 개선, 인센티브 제공 등 다양한 유인책을 지속적으로 검토하고 시행할 계획입니다. 이를 통해 역량 있는 건설사들이 공공 주택 사업에 적극적으로 참여하여 주택 품질을 높이고 사업의 성공률을 제고할 수 있도록 지원할 것입니다.

2030년까지 수도권 5만 가구 착공 목표, 성공적인 추진을 위한 정부의 지원

이번 도심 유휴부지 활용 계획은 정부가 2030년까지 도심 복합사업으로 수도권에 총 5만 가구를 착공하겠다는 목표의 중요한 일환입니다. 이 목표 달성을 위해 정부는 사업의 속도와 효율성을 높이는 다양한 정책적 지원과 제도 개선을 추진하고 있습니다. 국토부는 이미 지정된 8곳의 선도지구(가장 먼저 사업이 진행되는 모범 지구)의 경우, 지구 지정 이후 사업계획 승인까지 민간 정비사업 대비 3~4년가량 빠른 2~3년 만에 진행되고 있다고 강조했습니다. 이는 공공이 주도하는 사업이 민간 사업보다 절차를 간소화하고 행정력을 집중하여 훨씬 빠르게 진행될 수 있음을 입증하는 사례입니다.

사업성 개선을 위해 정부는 여러 불합리한 규제를 해소하는 데 집중했습니다. 예를 들어, 분양가상한제 적용을 제외하여 사업 주체의 수익성을 보장하고, 이는 곧 건설사들이 고품질 주택을 지을 유인을 제공합니다. 또한, 현물보상을 확대하여 기존 토지 소유자나 세입자들이 개발 이익을 실질적으로 공유할 수 있도록 했습니다. 현물보상은 현금 보상 대신 새로 지어지는 주택이나 상업시설의 일부를 받는 방식으로, 재정착률을 높이고 개발에 대한 주민 동의를 얻는 데 효과적입니다. 이러한 노력은 사업 초기 단계에서 발생할 수 있는 갈등을 줄이고, 원활한 사업 진행을 위한 동력을 확보하는 데 큰 도움이 됩니다.

더 나아가, 9월 7일 부동산 대책에는 더욱 강력한 추가 인센티브가 포함되어 있습니다. 주택 밀도를 높일 수 있는 용적률 상향, 복잡한 인허가 절차를 간소화하는 통합심의 확대, 그리고 사업 추진의 불확실성을 제거하는 일몰제 폐지 등이 그것입니다. 용적률 상향은 동일한 면적의 땅에 더 많은 주택을 지을 수 있게 하여 사업성을 크게 향상시킵니다. 통합심의는 여러 부처와 기관에서 개별적으로 받아야 했던 심의를 한 번에 처리함으로써 사업 기간을 획기적으로 단축시킵니다. 일몰제 폐지는 일정 기간 내에 사업을 시작하지 못하면 자동적으로 사업 계획이 취소되는 규제를 없애, 사업 주체가 장기적인 관점에서 안정적으로 계획을 수립하고 추진할 수 있도록 지원합니다. 아울러 공공 역량 확충을 통해 주택 공급 전담 조직을 강화하고, 전문 인력을 확보하여 사업 추진의 실행력을 높일 계획입니다. 국토교통부는 이러한 다각적인 지원책과 제도 개선을 통해 임기 내 수도권 5만 가구 착공 목표가 충분히 달성 가능할 것이라고 확신하고 있습니다. 이는 정부가 주택 공급 확대에 대한 강력한 의지와 실현 가능한 전략을 가지고 있음을 보여줍니다.

지속 가능한 주거 안정과 도시 발전을 향한 정부의 의지

이번 국토교통부의 발표는 단순한 주택 공급 계획을 넘어, 도시의 잠재력을 재활용하고 지속 가능한 주거 환경을 조성하려는 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 도심 유휴부지 활용을 통한 주택 공급은 효율적인 토지 이용뿐만 아니라, 기존 도시 인프라를 최대한 활용하여 불필요한 사회적 비용을 줄이고 환경적 부담을 최소화하는 효과를 가져옵니다. 또한, 주택과 함께 생활 사회기반시설을 복합적으로 개발함으로써 주거의 질을 높이고, 지역 공동체 활성화에 기여할 수 있습니다.

물론, 대규모 개발 사업은 항상 도전과 과제를 동반합니다. 하지만 국토교통부는 지난 경험을 바탕으로 주민과의 소통을 강화하고, 건설사와의 협력을 통해 주택 품질을 확보하며, 투명하고 신속한 행정 절차를 통해 사업을 성공적으로 이끌겠다는 분명한 입장을 밝혔습니다. 2027년 첫 착공을 시작으로 2030년까지 5만 가구 착공 목표를 달성한다면, 이는 수도권 주택 시장의 안정화에 크게 기여하고, 많은 시민들에게 내 집 마련의 꿈을 현실로 만들어줄 것입니다. 정부는 앞으로도 서민 주거 안정과 지속 가능한 도시 발전을 위해 끊임없이 노력하며, 국민이 체감할 수 있는 주거 정책을 펼쳐나갈 것입니다.

용어해석

• 도심 유휴부지: 도시 내에 위치하고 있지만 현재 사용되지 않거나 효율적으로 이용되지 않아 방치된 토지를 의미합니다. 주택, 공공시설 등 다양한 용도로 개발될 수 있는 잠재력을 가집니다.
• 생활 사회기반시설 (SOC): 국민들이 일상생활을 영위하는 데 필요한 기반 시설을 통칭합니다. 도로, 철도, 항만 등 대규모 사회기반시설뿐만 아니라 주거지 인근의 학교, 병원, 공원, 도서관, 어린이집, 체육시설 등 생활 밀착형 시설도 포함됩니다.
• 도급형 민간참여사업: 공공기관이 사업 부지를 소유하고 사업을 기획 및 관리하되, 실제 건설 및 시공은 민간 건설사에 맡기는 사업 방식입니다. 공공의 전문성과 민간의 효율성을 결합하여 사업을 추진합니다.
• 분양가상한제: 아파트를 분양할 때 정부가 정한 기준에 따라 분양 가격의 상한선을 설정하는 제도입니다. 투기를 억제하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 시행됩니다.
• 용적률: 대지 면적에 대한 건축물의 연면적(각 층 바닥 면적의 합계) 비율을 의미합니다. 용적률이 높을수록 동일한 땅에 더 높거나 넓은 건물을 지을 수 있어, 사업성을 결정하는 중요한 요소 중 하나입니다.

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